Soy copropietario de un inmueble y quiero alquilar o vender ¿necesitamos estar todos los propietarios de acuerdo?

Como cualquier lector conoce, ser copropietario de un inmueble es algo perfectamente posible y,  también, es algo muy común. Ser dueño de un bien inmueble en proindiviso puede ocurrir por causas diversas. Así, puede darse en el caso de una pareja al comprar la vivienda familiar, al concurrir varios hermanos a la herencia de los padres o, pongamos por caso, porque simplemente así lo decidieron dos o más personas.

Independientemente de la razón por la que se llegó al proindiviso, lo cierto es que es una situación que puede dar lugar a multitud de problemas. Como es lógico, si los comuneros , como así se denomina a esos copropietarios, están de acuerdo, ningún problema habrá. Pero si hay desavenencias, es posible que la situación acabe en un proceso judicial.

El Código Civil en su artículo 397 establece que ningún comunero puede alterar la cosa común, sin el consentimiento del resto de propietarios, aunque de ella pudieran resultar ventajas para todos; el artículo 398 del mismo código prevé que para la administración y mejor disfrute de la cosa común, serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes, resultando que para que se entienda legalmente que existe mayoría se precisa que el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad. Como anticipamos antes, es al final de este artículo donde el Código Civil prevé la intervención del Juez, en caso de no haber mayoría. Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuera gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.

Planteado así el contexto legal, es importante destacar que el régimen legal de mayorías se refiere a los actos de administración, por lo que los actos de disposición, tienen un tratamiento distinto. Para estos actos ya no se precisa mayoría, sino que es necesario el consentimiento unánime de todos los comuneros. Por tanto, es preciso saber qué actos se consideran de administración – para los cuales, no será necesario que todos estén de acuerdo- y cuáles se entienden como de disposición – que exige acuerdo por unanimidad-

Como acto de administración nos encontramos con el arrendamiento, si bien con un límite temporal, pues una vez superado, el arrendamiento pasará a considerarse como acto de disposición. La Jurisprudencia marca el límite temporal en el plazo de 6 años. Esto es, menos o igual que seis años, el arrendamiento será acto de administración, y no está supeditado a unanimidad, mientras que si supera ese periodo de tiempo se exige que todos los propietarios estén de acuerdo al entenderse un acto de disposición.

También se considera acto de administración la resolución del contrato de arrendamiento (ya sea por denegación de prórroga, por falta de precio o por extinción del plazo) y la reclamación de rentas al inquilino moroso. Igualmente son considerados actos de administración la reclamación del precio aplazado en una compraventa, el ejercicio de una acción reivindicatoria, o la acción de desahucio por precario.

Como resolución dictada por la Audiencia Provincial de Málaga que alude a la distinción entre actos de administración y actos de disposición, puede citarse la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 5ª, 126/2018 , de 27 de febrero.

En los casos vistos, se viene admitiendo el ejercicio de acciones por un solo comunero sin necesidad de acuerdo previo, siempre y cuando actúe en beneficio de la comunidad y no exista una negativa expresa del resto de propietarios cuyo porcentaje de propiedad supere la mayoría de cuotas y partícipes (ver Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera de lo Civil, 691/2020, de 21 de diciembre)

Como acto de disposición (que precisan de acuerdo unánime de todos los propietarios) puede citarse, además del arrendamiento que supere los 6 años, entre otros, la venta de la cosa común, la realización de obras que producen la alteración de la cosa común, o la resolución de un contrato de compraventa.

La práctica diaria nos conduce a concluir que hay supuestos de hecho que pueden contener diversas circunstancias y que, por tanto, pueda no ser posible, a priori, calificar un acto como de administración o de disposición. Es por ello por lo que desde CivilFour, tras años de práctica en asuntos de este tipo, aconsejamos al lector que pueda encontrase en situación de proindiviso, que antes de llevar a cabo cualquier actuación, cuente con el asesoramiento de un despacho experto.

Manuel López (manuellopez@civilfour.com)


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