Reclamación judicial por el cesionario de crédito hipotecario (Fondo Buitre). Qué hacer ante un impago del préstamo hipotecario.

A nadie le resultan ajenos términos como “Fondo Buitre”, “Ejecución hipotecaria, “Cesión de crédito”, o “Mora”. Cuando todos ellos se juntan, se produce una situación particular, aunque bastante habitual, consecuencia de lo sucedido en los últimos años.

Así, el deudor, normalmente un consumidor medio necesitado de crédito, se encuentra con un requerimiento de pago, remitido por una entidad que desconoce (ese Fondo Buitre), y en el que se le advierte que de no pagar será demandado judicialmente. Esto es, ese deudor, se encuentra entonces en un procedimiento judicial instado por una entidad que desconoce, y que ha ocupado la posición de “su” Banco.

Estas situaciones, bastante comunes hoy día, son consecuencia de la venta por parte de las entidades bancarias de deuda hipotecaria, y su compra por los denominados Fondos Buitre. Dicha transmisión de deuda a través de la Cesión de créditos, es un negocio que tanto a Banco como a Fondo les ha interesado, pues ambos se benefician de ello. Así, para la entidad bancaria, la venta de la deuda supone encontrar una salida a operaciones cuyo cobro resulta dudoso y que ya tendría amortizada en su contabilidad; y, para el Fondo, supone una gran oportunidad de negocio, partiendo de la base que el precio que vienen a pagar por ese crédito viene a estar entre un diez y un veinte por ciento del total, si no menos (esto es, si el Banco “X” es acreedor en un préstamo en el que se deben 100.000 €, en virtud de la cesión de crédito, el Fondo “Y” viene a ocupar la posición del Banco, habiendo tenido que pagar, en el peor de los casos para el Fondo, 20.000 €) Como es de ver, estas cesiones de créditos resultan interesantes tanto para el Banco como para el Fondo, obteniendo este último una jugosa rentabilidad a costa del deudor, normalmente un consumidor medio necesitado de financiación, y que no está siendo capaz de cumplir con las cuotas periódicas.

En esta tesitura, el sentido común lleva a hacerse una pregunta como la siguiente ¿Cómo es posible que la Ley permita que alguien ajeno compre un crédito de 100 por 20, y que el deudor no pueda comprarlo por esos 20 y tenga que seguir obligado a pagar 20?

Pues bien, respecto de este negocio jurídico, el cual está específicamente contemplado en nuestro Derecho (la cesión de créditos está recogida en el Código Civil en los artículos 1526 a 1536, y tanto la Ley Hipotecaria como el Reglamento Hipotecario se refieren a ello), la ley exige que al deudor hay que notificarle que su deuda se ha vendido y a qué precio. Y ello, en la medida que el deudor, desde el momento en que esté informado de la venta de la deuda, tiene un plazo de nueve días para extinguir la deuda. Esto es, partiendo del supuesto anterior – Banco “X”, que vende la deuda al Fondo “Y”- el deudor, conforme a los previsto en el artículo 1535 del Código Civil, tiene derecho a extinguir la deuda pagándole al Fondo cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubieren ocasionado, y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho.

Así presentada la cuestión, ¿cómo es posible entonces que esos Fondos reclamen aquellos 100 y el deudor venga obligado a pagárselos? La respuesta la tiene, como tantas veces ocurre en derecho, y en la vida en general, aquello de “Toda regla general contiene una excepción”. Esto es, el Reglamento Hipotecario prevé en su artículo 242 lo que a continuación se transcribe

Del contrato de cesión de crédito hipotecario se dará conocimiento al deudor … a menos que hubiera renunciado a este derecho en escritura pública …

Por tanto, cabe que el deudor renuncie a ese derecho que tiene a conocer la cesión. Y esto es lo que, en la práctica, sucede. En esas largas y tediosas escrituras de préstamo hipotecario, además de introducirse cláusulas de acotación mínima de tipo de interés (las cláusulas suelo), intereses de demora elevadísimos, comisiones varias, etc, se suele “colar” esa expresa renuncia del deudor a conocer el hecho de esa hipotética cesión.

Ahora bien, habida cuenta que el deudor, en muchas ocasiones, es un consumidor medio, la cláusula en la que se contiene dicha renuncia es susceptible de ser declarada nula por abusiva. Y es que la renuncia, no sólo se consigue dejar de lado al deudor imposibilitándole conocer los pormenores de la cesión de su deuda. Ocurre, además, que tal renuncia trae como consecuencia que el deudor jamás pueda hacer uso de su derecho a extinguir la deuda en los términos previstos por el legislador (esto es, extinguir su deuda, siguiendo el ejemplo anterior, pagando 20 en lugar de 100 )

La cuestión, por tanto, no es de poca importancia, gozando de especial relevancia a día de hoy, en un escenario de creciente subida de tipos (ayer mismo se anunció nueva subida por el BCE https://www.elmundo.es/economia/macroeconomia/2023/06/15/648ae97721efa0090c8b4589.html ) En esta tesitura, mas aun, se hace necesario contar con un buen asesoramiento, que pueda amortiguar los efectos de un impago. En un próximo artículo seguiremos desarrollando la cuestión, y se analizará cuánto de beneficioso puede resultar para el deudor hacer valer sus derechos en el momento y en la forma correcta.

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Manuel López (manuellopez@civilfour.com)

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