Orden de alejamiento y pago del alquiler

Así leído, puede parecer que estos conceptos no guardan una estrecha relación, y que difícilmente podrían dar lugar a un conflicto. Pero como casi siempre, las apariencias engañan.

Imaginemos que un ficticio señor “Jacinto” alquila un apartamento en la malagueña Calle Cuarteles, y que después de un tiempo viviendo allí, conoce a una ficticia señora “Pepi”. Ambos comienzan una relación sentimental, trasladándose la señora “Pepi” a vivir en el apartamento alquilado por Jacinto en Calle Cuarteles.

Al cabo de un tiempo, “Pepi” denuncia a Jacinto y como consecuencia de ello un juzgado dicta orden de alejamiento contra Jacinto imponiéndole a éste la obligación de abandonar el apartamento de Calle Cuarteles que era el domicilio en el que ambos estaban conviviendo. Lógicamente Jacinto debe cumplir esta obligación, abandonar el apartamento, y buscar otra residencia que se encuentre a una distancia suficiente para no infringir la orden de alejamiento.

Transcurren varios meses, “Pepi” se queda viviendo en el que fue el domicilio de ambos, pero ni Jacinto ni “Pepi” pagan las rentas correspondientes al alquiler del apartamento de Calle Cuarteles. Jacinto era el que pagaba las rentas cuando convivía con “Pepi”, y al abandonar el apartamento dejó de hacerlo, y “Pepi” tampoco se hizo cargo. Como era de esperar, esta situación no acaba de sentarle del todo bien a la dueña del apartamento y arrendadora que se disgusta un poco y demanda a Jacinto reclamándole el pago de casi un año de rentas, el tiempo que hacía que éste se había ido del apartamento y había dejado de pagar.

¿Quién tiene que pagar esas rentas? ¿Jacinto o “Pepi”?

Pues un caso prácticamente idéntico a éste fue resuelto recientemente por la Audiencia Provincial de Barcelona, cuya sección 13ª dictó sentencia de fecha 7 de abril de 2022, con número 182/2022, y en ella se resolvía un recurso de apelación contra la sentencia dictada por un Juzgado de Primera Instancia de Manresa que dijo que el alquiler -siguiendo nuestro ejemplo- tenía que pagarlo Jacinto

Y lo que hace la Audiencia Provincial de Barcelona es desestimar el recurso de apelación y confirmar el sentido del fallo del Juzgado de Primera Instancia de Manresa.

Veamos los razonamientos jurídicos que llevan a ello:

a.- Para empezar, desde un punto de vista procesal, nuestro imaginario Jacinto (único contra el que la arrendadora dirigió la demanda) esgrimió falta de legitimación pasiva, indicando que él no estuvo viviendo en el apartamento durante los meses cuya renta se reclama, y por lo tanto no le correspondía a él pagar cantidad alguna, sino a “Pepi”.

b.-Ante estos argumentos, la Audiencia Provincial de Barcelona trae a colación, en un primer momento, el artículo 1.257 del Código Civil, que recoge el denominado principio de relatividad de los contratos, al establecer que:

“Los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos; salvo, en cuanto a éstos, el caso en que los derechos y obligaciones que proceden del contrato no sean transmisibles, o por su naturaleza, o por pacto, o por disposición de la ley.

Si el contrato contuviere alguna estipulación en favor de un tercero, éste podrá exigir su cumplimiento, siempre que hubiese hecho saber su aceptación al obligado antes de que haya sido aquélla revocada.”

Y claro, Jacinto era el interviniente en el contrato de arrendamiento y no podría pretender que su contenido vinculase, sin más, a “Pepi”.

c.- Pero, ¿podría ser de aplicación del artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que contiene algunas reglas específicas para los casos de nulidad matrimonial, separación o divorcio? Pues este precepto -al que aluda también la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona que aquí comentamos- dice así:

“1.- En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.

2.- La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda”

Pero claro, resulta que en el caso que nos ocupa, ni Jacinto y “Pepi” son cónyuges, ni ha mediado separación judicial, divorcio ni nulidad, ni siquiera en la resolución judicial que establece la orden de alejamiento se ha contenido pronunciamiento alguno relativo al uso de la vivienda de manera específica, ni tampoco ha sido manifestada la voluntad de “Pepi” de continuar en el uso de la vivienda, o al menos no del modo que resulta exigido por el precepto transcrito.

En consecuencia, partiendo de todo ello, el razonamiento de la Audiencia Provincial es:

“Con respecto a los efectos de la orden de alejamiento en el contrato arrendaticio (…) en el supuesto de autos (…) no existe expresa atribución judicial del uso, más allá de la orden de alejamiento del titular arrendaticio (…) que le impuso el abandono de la vivienda (a la que, por ello, no podía volver), quedándose su pareja (…) en la posesión del uso de la vivienda: por lo tanto, no resulta de aplicación lo dispuesto en el art. 15 LAU en tanto no concurren los presupuestos para ello.”

d.- ¿Y el artículo 12 de la LAU? Recordemos lo que dice este artículo en sus apartados 3 y 4:

“3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.

Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.

4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.”

Pues dice la sentencia la señora “Pepi” de nuestro ejemplo hubiese sido la única que, “dados los términos del artículo 12 LAU, podía notificar su voluntad de subrogarse aunque no tenía atribuida judicialmente la titularidad del uso de la vivienda, pero ni notificó, ni pagó, y sin embargo, se mantuvo en el uso, sin que pueda considerarse subrogada en la posición de arrendataria, subrogación que nunca se ha planteado, ni siquiera se pretende, de modo expreso y que tampoco ha sido comunicada por el demandado. Por otra parte no consideramos acreditado que la actora conociera y consintiera la ocupación del piso solo por (… Dª “Pepi”) y su subrogación siquiera tácita”.

e.- En síntesis, lo que tenemos es que si “Pepi” no ha intervenido en el contrato de arrendamiento, ni ha pagado nunca la renta, ni ha comunicado a la arrendadora su situación -y, no lo olvidemos, Jacinto tampoco lo ha hecho- la conclusión a la que llega la Audiencia de Barcelona es que a pesar de la orden de alejamiento, a pesar de que Jacinto ya no esté viviendo en el apartamento, a pesar de que sea “Pepi” quien lleva viviendo un año allí, el obligado contractualmente al pago de la renta es Jacinto, puesto que “Pepi” no es parte en el contrato y no se ha subrogado, ni ostenta la condición de arrendataria.

Por ello, concluye diciendo la resolución aquí analizada que “Así las cosas, la orden de alejamiento y el consiguiente abandono de la vivienda (…), por sí solos considerados y en ausencia de otros actos destinados a producir la subrogación contractual (que no es automática ni obligada para la parte arrendataria), no privan al demandado, aquí apelante, de su condición de titular arrendaticio con la consiguiente obligación, frente a la arrendadora, de afrontar el pago de la renta pactada en el contrato hasta su extinción ( ex arts. 17 y 27 LAU) lo que conduce a confirmar la sentencia apelada y a estimar íntegramente la demanda inicial de las actuaciones.

f.- ¿Queda totalmente desprotegido Jacinto y “Pepi” se va “de rositas”?

Bueno, en la práctica es muy probable que así suceda, pero la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona deja, empero, una puerta abierta -como no podría ser de otro modo- por la que Jacinto podría acceder a recuperar lo pagado, pues concluye diciendo que “Todo ello sin perjuicio de las acciones que quepan en el ámbito de las relaciones internas entre el demandado y su ex pareja”.

Es decir, Jacinto, después de pagar las rentas a las que ha sido condenado, tiene la posibilidad de iniciar un procedimiento nuevo contra “Pepi” reclamándole las cantidades que ha satisfecho, si bien habría que estudiar con detenimiento qué tipo de acción sería la procedente, y por supuesto el resultado sería incierto y nadie puede garantizar que Jacinto llegase a recuperar esas cantidades.

Por eso desde Civil Four siempre insistimos en la enorme importancia del asesoramiento, de contar con profesionales del derecho que nos guíen a la hora de tomar decisiones importantes, y que nos indiquen los pasos a seguir para evitar sorpresas. En un caso como éste hubiese sido suficiente con la preparación de una comunicación fehaciente redactada por los abogados de Jacinto y remitida a la arrendadora, e incluso preparando algún tipo de documento en el que interviniese “Pepi”.

En Civil Four estamos, como siempre, a vuestra entera disposición, tanto para prestar asesoramiento previo a la toma de decisiones y actuar de manera responsable y prudente, como también para solucionar las situaciones perjudiciales que se hayan podido generar.

Etiquetas: arrendamiento, audiencia provincial, derecho de familia, desahucio, jurisprudencia, reclamación, renta