El Tribunal Supremo fija el «dies a quo» del plazo de prescripción para la reclamación de los gastos hipotecarios

Cuando alguien decide comprar una casa, los trámites habituales más o menos a todos nos suenan: arras, préstamo, hipoteca, notario, tasación… y gastos. Muchos gastos. En este contexto se generan los famosos gastos hipotecarios, consecuencia del acuerdo financiero que permite al comprador adquirir una propiedad mediante un préstamo que se compone de un capital otorgado por una entidad de crédito. El deudor (el cliente de la entidad) se compromete a devolver la totalidad del capital junto con los intereses correspondientes abonando pagos periódicos.

Cuando se perfecciona un préstamo hipotecario entre el cliente y la entidad financiera, existen dos elementos o negocios jurídicos fundamentales y diferenciados cuales son:

Contrato de préstamo que estipula las obligaciones de ambas partes, las condiciones del préstamo así como el plazo de devolución con las cuotas y la amortización.
Constitución de hipoteca que es la garantía que será ejecutada en caso de impago.

Ahora bien, a la hora de celebrar el contrato de préstamo -con su correspondiente garantía hipotecaria- se generan una serie de gastos hipotecarios que, a menudo son pagados íntegramente por el comprador/deudor hipotecario, pero que no siempre le corresponde pagarlos en su totalidad, dado que la entidad financiera (acreedora) debe contribuir a estos pagos.

Por ello, como especialistas en derecho bancario, desde este artículo queremos aclarar el derecho de los consumidores a reclamar estos gastos derivados de la formalización del préstamo con garantía hipotecaria en función de las circunstancias, en el caso de que se hayan visto obligados a abonarlos indebidamente.

Vamos por ello.

LOS GASTOS HIPOTECARIOS CONTENIDOS EN LAS CLÁUSULAS CONTRACTUALES

De manera general, las previsiones sobre quién debe pagar los gastos hipotecarios se establecen en el contrato de préstamo mediante cláusulas que son redactadas unilateralmente por la entidad financiera. Y lógicamente, lo que las entidades financieras suelen hacer al redactar estas cláusulas es obligar -indebidamente como luego veremos- al consumidor a correr con estos gastos.

Es necesario precisar que esta entidad financiera (generalmente un banco) tiene la condición de profesional frente a los clientes que son considerados, normalmente, como consumidores de acuerdo con el art. 3 apartado 1, del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (en adelante, TRLGDCU).

Art. 3.1 del TRLGDCU: “A efectos de esta ley, y sin perjuicio de lo dispuesto expresamente en sus libros tercero y cuarto, son consumidores o usuarios las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión”

En la práctica lo que sucede es que estas cláusulas predispuestas incorporadas por la entidad financiera no pueden ser negociadas ni modificadas por el consumidor y tampoco se le informa suficientemente del contenido de las mismas. O sea, que el banco las “impone”.

A consecuencia de este desequilibrio contractual entre los derechos y las obligaciones de ambas partes en el contrato, tanto el Tribunal Supremo (STS n°705/2015, de 23 de diciembre de 2015), como el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (STJUE, asuntos C-224/19 y C-259/19, de 16 de julio de 2020), han reconocido el carácter abusivo de las cláusulas declarando la nulidad de las mismas junto con la devolución de las cantidades abonadas en concepto de gastos hipotecarios más los intereses generados.

¿Esto significa que el banco tiene que devolver todos los gastos que ha asumido el consumidor para constituir el préstamo hipotecario? La respuesta es negativa. Solamente se deben devolver algunos de esos gastos, y ahora veremos cuáles son.

En el contexto que hemos venido relatando, tiene una gran importancia la regulación -relativamente reciente- que se promulgó con la finalidad de proteger a los consumidores en estos casos -y en otros parecidos-. Se trata de una norma que entró en vigor el 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Evidentemente, esta Ley se aplicará a los préstamos hipotecarios firmados posteriormente a junio de 2019 estableciendo quién debe correr con estos gastos. Ahora bien, este cuerpo legal -aunque no pueda hablarse propiamente de una aplicación retroactiva- sirve de criterio que puede determinar los gastos que corresponden al consumidor en préstamos anteriores a 2019. Los gastos tienen que ser abonados o bien por el prestatario -consumidor- o bien por el prestamista -entidad bancaria- como se establece en el Art. 14.1.e):

Los gastos NOTARIALES: “El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias lo asumirá quien las solicite”

Los gastos REGISTRALES: “Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista”

Los gastos de GESTORÍA: “Los gastos de gestoría corresponderán al prestamista”

Los gastos de TASACIÓN: “Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario”

Si se incumplen estos criterios en un contrato de préstamo hipotecario posterior a 16 de junio de 2019, -es decir a la entrada en vigor de la Ley 5/2019- las consecuencias que la propia norma establece serán las previstas en su Art. 44 apartado 3.

Art. 44 apartado 3 LCCI: “Cualquier pacto entre el prestatario y los prestamistas, intermediarios de crédito o sus representantes designados cuya finalidad, o efecto sea reducir o menoscabar en cualquier forma la protección otorgada por esta Ley, se considerará nulo de pleno derecho”.

Es decir, en caso de incumplimiento por parte de la entidad financiera, o de imposición de cláusulas alterando la distribución de gastos legalmente establecida, se podrán impugnar dichas cláusulas relacionadas y ejercitar la acción solicitando la restitución de dichas cantidades, en los términos que ahora veremos.

Es importante advertir que esa distribución de gastos que contempla la norma (solo aplicables a contratos de préstamo posteriores al 16 de junio de 2019) es ligeramente distinto al que venía contemplando el Tribunal Supremo en su jurisprudencia, a la que se sigue acudiendo en contratos anteriores a dicha fecha. La distribución de gastos en este último caso es la siguiente (según Sentencia del Tribunal Supremo n°555/2020, de 26 de octubre de 2020).

Los gastos NOTARIALES generados por el otorgamiento del préstamo hipotecario deberán repartirse por un 50% entre el prestamista y el prestatario (Art. 63 Reglamento Notarial, norma sexta del Anexo II del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre).

Los gastos REGISTRALES corresponderán por entero a la entidad financiera (de acuerdo con la norma 8a del Anexo II del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre).

Los gastos de GESTORÍA frente a una ausencia de previsión normativa, anterior al 15 de marzo de 2019 deberán ser satisfechos por la entidad financiera.

Los gastos de TASACIÓN frente a una ausencia de previsión normativa, anterior al 15 de marzo de 2019 deberán ser satisfechos por la entidad financiera.

Una vez determinados los gastos que pueden reclamarse, resulta necesario verificar el plazo de prescripción antes de interponer la reclamación.

ACCIÓN DE NULIDAD IMPRESCRIPTIBLE

La acción para declarar la nulidad de las cláusulas abusivas es imprescriptible. No sucede lo mismo con la acción para reclamar la restitución de las cantidades pagadas indebidamente, pero eso lo veremos luego.

Es importante entender que la declaración de nulidad de las cláusulas no provoca la rescisión del contrato de préstamo. Esta declaración sirve para poder reclamar el reembolso de los gastos abonados.

El TRLGDCU prevé dicha nulidad conforme a las disposiciones siguientes:

Art. 83 del TRLGDCU: “Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas. A estos efectos, el Juez, previa audiencia de las partes, declarará la nulidad de las cláusulas abusivas incluidas en el contrato, el cual, no obstante, seguirá siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, siempre que pueda subsistir sin dichas cláusulas. Las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho.”

Art. 89.3.a) del TRLGDCU: “En todo caso tienen la consideración de cláusulas abusivas: 3. La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por la ley corresponda al empresario. En particular, en la compraventa de viviendas: a) La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación)

EL DIES A QUO DEL PLAZO DE PRESCRIPCIÓN PARA PEDIR LA RESTITUCIÓN – STS n°857/2024, DE 14 DE JUNIO DE 2024

En la reciente sentencia n°857/2024 de 14 de junio de 2024, el Tribunal Supremo viene a fijar el dies a quo del plazo de prescripción de la acción restitutoria de gastos hipotecarios con el fin de armonizar el derecho nacional con la jurisprudencia comunitaria. En efecto, la Sentencia del Tribunal Supremo es conforme con lo establecido en la reciente jurisprudencia comunitaria (TJUE, de 25 de abril de 2014, asunto C-484/21).

En la sentencia, se generaba la duda de cuál sería el plazo para, junto con la nulidad -o posteriormente-, pedir la devolución de las cantidades. Finalmente, el Tribunal Supremo aplicó el plazo de prescripción de 15 años (por ser el contrato del año 1999, fecha en la que aún estaba vigente la redacción antigua del artículo 1964.2 apartado 2, del Código civil, plazo que fue modificado con fecha de efectos 5 de octubre de 2015, siendo ahora de 5 años).

Por lo tanto, el eje de la discusión no es si resulta aplicable o no el art. 1964 del Código Civil, sino cuando comienza el dies a quo del plazo de prescripción, cuestión que era necesario clarificar por razones de seguridad jurídica, habiéndose razonado por el Tribunal Supremo que el plazo de prescripción no empezará a correr desde la fecha de cumplimiento del contrato de préstamo sino desde la firmeza de la sentencia reconociendo la nulidad de estas cláusulas (o bien desde que la entidad reconoce al consumidor la abusividad de la cláusula -hipótesis del envío de un burofax).

En efecto, el Tribunal Supremo establece una presunción a favor del consumidor, al ser la parte débil en el contrato de préstamo según la cual no tuvo conocimiento de estas cláusulas abusivas. Por ende, si la entidad prestamista quiere alegar prescripción debe probar que el prestatario tuvo conocimiento de la abusividad de la cláusula y cuando se produjo ese conocimiento.

En concreto, dispone la sentencia:

4.- En consecuencia, salvo en aquellos casos en que la entidad prestamista pruebe que, en el marco de sus relaciones contractuales, ese concreto consumidor pudo conocer en una fecha anterior que esa estipulación (cláusula de gastos) era abusiva, el día inicial del plazo de prescripción de la acción de restitución de gastos hipotecarios indebidamente pagados por un consumidor será el de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula que obligaba a tales pagos.

Por ello, en la práctica jurídica se suelen ejercitar conjuntamente las siguientes acciones:

Acción de nulidad junto con;
Acción de restitución (que deriva de la declaración de nulidad)

RECLAMACIÓN DE LOS GASTOS HIPOTECARIOS

Como resultado, se deduce de la sentencia que la acción de nulidad se puede ejercitar en cualquier momento -por mucho tiempo que haya pasado- así como la acción restitutoria que deriva implícitamente de dicha declaración, siempre que estas cláusulas se declaran nulas cuando se cumplen los requisitos de abusividad del TRLGDCU.

Tras la sentencia declarando la nulidad de los gastos hipotecarios, se computará el plazo de prescripción y, se procederá a reclamar los diversos gastos abonados por los consumidores procediendo al reembolso.

El plazo de prescripción actual, insistimos, está previsto en el art. 1964 apartado 2 del Código civil y es de cinco años desde la firmeza de la sentencia reconociendo la nulidad.

PROCESO DE RECLAMACIÓN – CONTACTA CON CIVIL FOUR ABOGADOS

Es imprescindible contactar con nuestro despacho si quiere reclamar gastos hipotecarios abonados antes de junio de 2019 para obtener un asesoramiento de calidad verificando el contenido del contrato de préstamo y la calidad de la documentación que acredita el abono de los gastos.

Si se pasa la primera etapa de verificación, se acudirá a la vía extrajudicial y nos encargaremos de redactar una reclamación al Servicio de Atención al Cliente de su banco, solicitándose el reconocimiento de la abusividad de estas cláusulas junto con la restitución de los importes abonados en concepto de gastos hipotecarios.

Si el banco se niega, no tendremos otra opción que acudir a la vía judicial presentando una demanda judicial de acción de nulidad junto con la restitutoria.

En Civil Four Abogados somos resolutivos, hablamos claro, trabajamos para ti.

No dude en contactar con nosotros a través de nuestra página web (https://www.civilfour.com) o por correo electrónico (c4@civilfour.com).

Elsa Camus

Estudiante de Prácticas

Universidad de Nantes, Francia

Etiquetas: banco, consumidor, derecho europeo, entidad financiera, gastos hipotecarios, hipoteca, notarial, préstamo, tasación, tema bancario, TJUE