Herramientas jurídicas para vender un inmueble en copropiedad
No son escasos los clientes que acuden a nuestro despacho para encontrar respuesta a una pregunta que cada vez se torna más frecuente: ¿puedo vender un inmueble del que soy copropietario si no cuento con el respaldo del resto de condueños? La respuesta debe ser afirmativa, pero supone empezar un camino largo que, en muchas ocasiones, puede ser espinoso.
Antes de explicar las herramientas jurídicas para romper esa situación de copropiedad, resulta necesario realizar unos breves apuntes sobre sus características y regulación.
Cuando hablamos de un inmueble en copropiedad nos estamos refiriendo -desde el punto de vista jurídico- a la figura de la comunidad de bienes que está claramente definida en el artículo 392 del Código Civil que establece que «hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.» Dicha situación de comunidad puede tener dos orígenes: legal y negocial. En el primer caso la comunidad aparece impuesta por la ley (por ejemplo, en el caso de un bien con varios herederos). En el segundo, la comunidad se forma a partir de un determinado negocio jurídico que suele ser el de la compra de un bien por varias personas.
Pues bien, retomando la idea rectora de este artículo, cabe destacar que la comunidad de bienes está regida por una serie de principios elementales dentro del cual se encuentra el de libertad individual de cada comunero. En otras palabras, cada copropietario tiene derecho a:
- Enajenar su parte, venderla, hipotecarla y a sustituir a otro en su aprovechamiento (artículo 399 del Código Civil).
- Pedir la disolución de la comunidad (artículo 400 del Código Civil).
Y he aquí las dos posibles soluciones. La primera de ellas nos permite enajenar, esto es, transmitir, el derecho que se ostenta dentro de la comunidad y de la posición jurídica que se ocupa en ella. O en otra palabras, vender nuestro porcentaje de titularidad sobre el bien inmueble, bien a alguno de los copropietarios, bien a un extraño.
Este último supuesto (el de la venta a un extraño), además de no ser habitual en la práctica, encuentra una limitación adicional, cual es que el resto de los copropietarios tiene un derecho de retracto o adquisición preferente del bien.
La segunda posibilidad, esto es, la de disolver la comunidad, viene contemplada en el artículo 400 del Código Civil a cuyo tenor:
«Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.
La premisa que contiene este artículo («ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad«) va en consonancia con la idea de que la situación de copropiedad tiene «fecha de caducidad» y está orientada a ser en todo caso temporal. Y es que nuestro Código Civil considera que la situación de comunidad es poco rentable y desfavorable.
En lo que respecta a la división, cabe mencionar que nuestra normativa propone como primera opción la divisibilidad material de la cosa y el reparto de las porciones entre cada copropietario. El ejemplo más significativo es el dinero cuya división es la más sencilla de comprender en la práctica. Sin embargo, esto no siempre es posible, bien porque la cosa sea indivisible físicamente, porque en caso de dividirla quedaría inservible o desmerecería su valor, o porque la normativa vigente impide la división.
Y esto es precisamente lo que sucede en el caso de bienes inmuebles ya que lo normal es que el mismo no sea divisible. O dicho en otras palabras una casa no se puede “partir” y dar una parte a cada copropietario. En estos casos, prevé nuestro Código Civil la venta del inmueble y el reparto del precio en proporción a la cuota de cada uno.
En consonancia con lo expuesto y de manera resumida, las herramientas jurídicas para lograr «romper» con la situación de copropiedad son las siguientes:
1.-Que uno de los copropietarios adquiera el 100% del inmueble, indemnizando al resto de acuerdo a su proporción. Esta vía exige el común acuerdo.
2.-Venta del inmueble a un tercero, vía que también exige la conformidad de todos los copropietarios (y respetar el derecho a retracto ya mencionado en líneas anteriores).
3.- Conciliación notarial (artículos 81 a 83 de la Ley del Notariado) para el caso de que existan conflictos o discrepancias y se pretenda alcanzar un acuerdo extrajudicial que evite la vía judicial. El resultado de este intento de conciliación puede ser: con avenencia, esto es, mediante acuerdo, que se hará constar detalladamente en escritura pública que gozará de eficacia ejecutiva; sin avenencia o sin acuerdo; e intentada sin efecto, cuando no comparece la otra parte.
4.- Conciliación judicial (artículos 139 y siguientes de la Ley de Jurisdicción Voluntaria) que tiene el mismo objetivo que la conciliación notarial, esto es, alcanzar un acuerdo. Los pasos a seguir son los siguientes:
4.1. Presentación de una solicitud de conciliación ante el Juez de Paz, Letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia o Juzgado de lo Mercantil haciendo constar la identificación de las partes, domicilios y objeto de la conciliación. Existen impresos para cumplimentar y no es necesaria la intervención de Abogado y Procurador.
4.2. Admisión a trámite
4.3. Citación al acto de conciliación en el que las partes expondrán sus posiciones y que puede acabar con avenencia, sin avenencia o intentada sin efecto.
5.- Interposición de demanda en ejercicio de la acción de cosa común. Se trata de un procedimiento judicial específico para el caso de ser inviable la división de común acuerdo. Básicamente es la última vía posible para alcanzar nuestro objetivo y consiste en plantear una demanda encaminada a la subasta pública del bien inmueble. Los pasos a seguir son los siguientes:
5.1. Interposición de la demanda identificando el inmueble cuya división se pretende y los datos de los copropietarios demandados.
5.2. Notificación de la demanda a los demandados para que la contesten en el plazo de 20 días hábiles.
5.3. Celebración del Acto de la Audiencia Previa. En el caso de que no sea necesaria la práctica de ninguna prueba más allá de la documental (algo muy habitual en este tipo de procedimientos) se dictará sentencia sin necesidad de juicio.
5.4. Por el contrario, si es necesario practicar otra prueba (pericial, testifical o interrogatorio de parte) se celebrará acto de juicio,
5.5 Dictado de sentencia y ejecución de la misma para lograr la subasta del bien inmueble.
De todas estas vías, siempre resulta aconsejable tratar de resolver la situación de mutuo acuerdo ya que la vía judicial supone iniciar un camino lento y la subasta pública trae consigo no pocos gastos que deben afrontar las partes e incluso puede ocurrir que nadie puje por el inmueble en la subasta, quedando esta desierta. Sin embargo, hay ocasiones en que es la única alternativa posible para lograr satisfacer los intereses de todos los implicados.
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