El uso de la piscina comunitaria a debate

Ahora que llegan el verano y las altas temperaturas, la necesidad de un buen «chapuzón» empieza a ser apremiante. Y a falta de playa, buena es la piscina comunitaria.

Pues bien, hace algunas semanas se ha resuelto por el Tribunal Supremo un interesante debate sobre quien tiene derecho a usar la piscina comunitaria: ¿solo los propietarios de viviendas o también los propietarios de plazas de aparcamiento?

El íter procesal comenzó allá por el 2017, cuando los propietarios de unas plazas de aparcamiento interpusieron una demanda impugnando un acuerdo de su Junta de Propietarios en cuya virtud se prohibía el «uso de la piscina (zona deportiva) por los propietarios de garajes que, a su vez, no dispongan de una vivienda en el complejo». La impugnación de dicho acuerdo se sustentó en el artículo 18, apartados «a» y «c» de la Ley de Propiedad Horizontal. El primero de ellos es aplicable a los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios. El segundo a los acuerdos que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

En definitiva, lo que pretendían los demandantes era poder disfrutar de la piscina comunitaria.

No obstante, subsidiariamente, para el caso de no declararse la nulidad del acuerdo, solicitaron que se declarase que solo tenían obligación de contribuir al pago de los gastos generales relativos a elementos comunes que pudieran aprovechar y disfrutar, solicitando igualmente que la Comunidad de Propietarios le reintegrase las cantidades abonadas por otros elementos comunes. Dicho en otras palabras: no querían abonar cantidad alguna que fuese a parar en provecho o disfrute de la referida piscina. Si ellos no tenían derecho a disfrutarla, lo lógico -a tenor de la propia demanda- es que tampoco tuvieran obligación de sostenerla económicamente, interesando la devolución de aquellas cantidades que hubiesen abonado a esos efectos desde que adquirieron las plazas de garaje.

El  Juzgado de Primera Instancia nº24 de Palma de Mallorca estimó íntegramente la demanda, acodando la nulidad del acuerdo. Contra dicha resolución se alzó la Comunidad de Propietarios interponiendo el correspondiente recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de las Islas Baleares, quien desestimó el recurso y confirmó la sentencia de primera instancia.

En concreto la Audiencia Provincial, tras advertir la existencia de jurisprudencia contradictoria de varias Audiencias Provinciales, declaró que:

«No existe en este supuesto limitación alguna para los propietarios de los garajes que no sean titulares de viviendas en el complejo respecto del uso de la piscina y zona recreativa. En efecto, esa pretendida limitación no puede hacerse derivar, como pretende la comunidad apelante, del hecho de que los garajes tengan su acceso individual e independiente desde la zona comunitaria, ni de la ubicación de los mismos en el inmueble de en relación con la piscina y zona recreativa, porque el acceso de los propietarios de las cocheras no está limitado físicamente a aquellas zonas de recreo, sino que pueden ingresar al resto del complejo».

Continúa advirtiendo que no existe duda de que la piscina y zona ajardinada son zonas comunes, siendo en todo caso necesario que el acuerdo se hubiera adoptada por unanimidad, lo que no se producía en el caso que nos ocupa, no existiendo en los estatutos de la comunidad ninguna limitación de uso para los propietarios de garajes que, además, contribuyeron con los gastos comunitarios relativos a la piscina.

Ante esta tesitura, la Comunidad de Propietarios decidió agotar todas las vías y plantear un recurso de casación ante el Tribunal Supremo, recurso que -sorprendentemente- es admitido a trámite. Y utilizamos la expresión «sorprendente» porque es altamente complicado que un recurso de casación pase el primer filtro del Tribunal Supremo, siendo más que habitual que no se admitan a trámite por «falta de interés casacional.»

En este caso, se plantea la existencia de interés casacional al amparo del artículo 477.2.3 LEC, en tanto existen sentencias contradictorias de Sentencias de Audiencias Provinciales, siendo preciso que el Tribunal Supremo unifique criterio.

Pues bien, tras analizar los argumentos de una y otra parte, el Tribunal Supremo estima el recurso de casación y le  da la razón a la Comunidad de Propietarios y se sirve para ello de los artículos 394 y 396 del Código Civil. El primero de ellos prevé que cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes siempre que disponga de ellas conforme a su destino. El segundo dispone que los «diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute», para a continuación citar el precepto algunos de los elementos que considera comunes.

En consideración a ello, declara el Tribunal Supremo que una piscina, por su propia naturaleza está al servicio de los propietarios que tengan en el edificio su residencia, no siendo residentes los usuarios de plazas de garaje.

Sigue afirmando el Tribunal que «la piscina en cuanto elemento común no tiene como destino natural servir de disfrute a los titulares de los aparcamientos, los cuales los adquieren para estacionar un vehículo y no por las particularidades recreacionales de la edificación. El uso de la piscina es extraño, por ello, a la propia naturaleza y finalidad de la adquisición de un garaje.»

Se entiende, por tanto, que el titular de una plaza de garaje nunca puede usar un elemento común que nada sirve para una mejor utilización de dicha plaza.

Por todo lo expuesto, se deniega la  nulidad del acuerdo pues, según la sentencia de casación, «la comunidad estaba facultada para prohibir expresamente el uso de la piscina por los titulares de los garajes que no fuesen titulares de viviendas, dado que no constaba autorización para ello en los estatutos ni en el título constitutivo, por lo que el acuerdo impugnado no constituía una restricción de los derechos de los titulares de los garajes sino que el acuerdo era una mera constatación o reproducción de lo que ya podía deducirse de los actos constitutivos de la comunidad de propietarios, por lo que adoptado el acuerdo por mayoría conforme al art. 17.7 de la LPH debe desestimarse su impugnación, en cuanto el acuerdo priva legítimamente a los titulares de los garajes del uso de la piscina».

Por último, y dado que la demanda contenía una petición subsidiaria, también se pronuncia el Tribunal Supremo sobre la misma, en el sentido de desestimarla, puesto que la propia Comunidad de Propietarios acordó exonerar a los propietarios de las plazas de aparcamiento de los gastos que generase la piscina y barbacoa (zona deportiva), siendo este punto pacífico entre las partes.

Os dejamos el enlace de la sentencia y os recordamos de la importancia de buscar asesoramiento jurídico a la mayor prontitud cuando no se está conforme con lo acordado por la Junta de Propietarios, puesto que la acción de impugnación está sometida a plazos de caducidad breves. En concreto, el plazo será de tres meses como regla general, salvo que el acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos, en cuyo caso contaremos con un año.

https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/1467d474c96d02c3a0a8778d75e36f0d/20220610

Raquel Pérez (raquelperez@civilfour.com)


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