Conservación de la vivienda habitual por el deudor concursado

Resulta muy frecuente en la práctica el supuesto en el que una persona física no empresaria, acumule diversas deudas que no puede atender, contando entre dichas deudas la del préstamo hipotecario que grava su vivienda habitual.

Y la gran pregunta que se suscita es si ese deudor puede conservar su vivienda hipotecada, a la vez que se beneficia de las bondades, bien de un acuerdo extrajudicial de pagos (procedimiento en la Notaria), bien de las bondades del procedimiento concursal (procedimiento en el Juzgado), el cual seguirá en caso de no fructificar un acuerdo extrajudicial.

El presente artículo tiene vocación de una primera aproximación a la materia, y sin perjuicio de abordar la cuestión de manera más precisa en una próxima publicación, queremos que el lector conozca qué posibilidades tiene.

En la vía extrajudicial, la solicitud del Acuerdo Extrajudicial de Pagos (AEP) que se hace ante el Notario, ofrece la posibilidad de someter a esos acreedores a un acuerdo (mediante una quita y una espera, esto es, pagar menos y en unos plazos) siempre y cuando dichos acreedores voten a favor. Para que salga adelante el acuerdo, será necesario contar con el voto de la mayoría de los acreedores a favor de la solución que se ofrezca por el deudor, exigiéndose un porcentaje mayor o menor dependiendo de la quita y la espera ofrecida. Si existe acuerdo, se habrá conseguido conservar la vivienda, si bien todo dependerá que el deudor cumpla con los pagos acordados a partir de ese momento. Si no lo hace, o bien no fue posible siquiera llegar a un acuerdo extrajudicial, se pasará a la fase siguiente (fase judicial). Con todo, la Ley ya otorga una serie de beneficios al deudor que se somete a esta vía extrajudicial, cual es, fundamentalmente, que no le será posible a los acreedores iniciar procedimientos de ejecución (que derive, por ejemplo, en un embargo de nóminas, de devoluciones tributarias, etc) y, en caso de estar ya iniciado dicho procedimiento de ejecución, éste se verá automáticamente suspendido (artículos 588 y 589 del Texto Refundido de la Ley Concursal). Del mismo modo, las deudas, por regla general, dejarán de devengar intereses (art. 665 TRLC)

En la vía judicial, denominada concurso consecutivo, la Ley ofrece la posibilidad de otorgar el beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho. Esto es, seguidos unos trámites, el Juez puede decretar que la deuda que hubiera pendiente no se tenga que pagar. Como regla general para obtener ese beneficio, es necesario haber liquidado previamente todo los bienes del deudor, no distinguiéndose a priori por la Ley, que el bien correspondiente a la vivienda habitual esté excluido. Sin embargo, como toda regla general, existen excepciones, y por ahí puede afirmarse que sí es posible conservar la vivienda habitual y, a la vez, verse beneficiado en cuanto no tener que pagar todas las deudas o, al menos, poder pagarlas en determinados plazos. O dicho de otro modo, el someterse a este procedimiento judicial no conlleva, siempre y en todo caso, que el deudor vaya a perder su vivienda habitual.

Los Juzgados vienen tratando estos asuntos, y como soluciones que han posibilitado la conservación de la vivienda, cabe aludirse a la Audiencia Provincial de Sevilla (Auto de 29 de Septiembre de 2017) y a la Audiencia Provincial de Barcelona (Auto de fecha 20 de Junio de 2018)  

En el primer caso, la Sala fundamenta que es mejor solución la alternativa contenida en el plan de liquidación en la que no se prevé la venta de la vivienda habitual, que la alternativa en la que sí se prevé la venta. Y ello en atención al supuesto de hecho concreto, en el que se preveía una espera de ocho años sin quita para los acreedores: “… el plan propuesto por la Administradora, sobre la base de un sueldo estable y que no es previsible que se deje de percibir, permite el pago íntegro de todas las deudas pendientes en un plazo de ocho años, pago que es el objetivo principal del concurso, sin necesidad de infringir el grave perjuicio a la concursada de perder su vivienda habitual. Es cierto que del artículo 53 LC podría deducirse que el plazo de liquidación debe ser un año; pero no es menos cierto que tal precepto no prohíbe plazos superiores si existe causa justificada, circunstancia que concurre en el caso de autos.”

Por su parte, la Sala de Barcelona conecta la normativa concursal con la de protección de deudores hipotecarios en riesgo de exclusión, y fundamenta que carece de sentido que un deudor insolvente sometido a un procedimiento concursal, tenga peor condición que un deudor común sobre el que recae una ejecución hipotecaria al uso.

Más recientemente, algún Juzgado de lo Mercantil viene a otorgar la posibilidad de conservar la vivienda razonando que la finalidad de la Ley es otorgar una nueva oportunidad a la persona insolvente; y ese «volver a empezar» no parece posible si la persona es desahuciada y no tiene un lugar donde vivir.

A mayor abundamiento, son determinadas circunstancias objetivas, las que podrán contribuir a que judicialmente se posibilite conservar la vivienda, como es el caso en que la garantía hipotecaria exceda del valor de la vivienda (llegado el caso, la venta ni siquiera podría satisfacer el crédito del acreedor hipotecante, normalmente el Banco) o que la propiedad del deudor abarque solamente un porcentaje de la vivienda, y no el 100 %

Sea como fuere, desde Civil Four siempre aconsejamos que pongas el asunto en manos de profesionales, para que todos los matices y las diferentes circunstancias que rodean cada caso puedan ser analizadas y valoradas debidamente, y así dar un diagnóstico y un asesoramiento personalizado. La experiencia nos invita a pensar que, normalmente, siempre se encuentra algún tipo de solución y/o siempre hay algo más que se puede hacer.

Manuel López (manuellopez@civilfour.com)  


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