Comunidades de Propietarios y régimen de alquiler de uso turístico

En el presente artículo exponemos las vías que tiene una Comunidad de Propietarios para limitar, condicionar o prohibir los arrendamientos de uso turístico, así como las herramientas legales que tienen los perjudicados por la medida para combatirla.

Como es sabido, el régimen general de alquiler – especialmente en Málaga- afronta retos importantes, especialmente dada la dificultad del acceso a la vivienda debido a los precios excesivos y a la falta de oferta en el mercado. Como consecuencia,  existe actualmente un debate intenso en torno al régimen de alquiler vacacional en el ámbito social, judicial y económico.

Ante esta tesitura, las Comunidades de Propietarios se cuestionan sobre los remedios legales que les pueden permitir limitar, condicionar o prohibir los alquileres de uso turístico.

Vamos por ello.

1.- REGULACIÓN

Pues bien, como primer paso, se aprobó el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler reformando la Ley 49/1960, de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal en materia de viviendas de uso turístico añadiendo un apartado 12 al artículo 17 en el que se establece lo siguiente :

Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:

12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las ⅗ partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las ⅗ partes de las cuotas de participación.

Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.

Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.

Este artículo vinculado con la letra e) del artículo 5 se refiere a “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”.

A  la vista de lo que establece la norma : ¿Cómo se puede -limitar o condicionar- el ejercicio de la actividad de arrendamiento de uso turístico?

Dicha disposición adicional permite a una Comunidad de Propietarios mediante una Junta de Propietarios convocada a petición del Presidente, Administrador de fincas o por cualquier comunero, limitar o condicionar los alquileres vacacionales, siempre que exista un quórum de las ⅗ partes del total de los propietarios siempre que representen las ⅗ partes de las cuotas de participación. Subsidiariamente, se puede prever cuotas especiales de gastos comunes de dichos pisos donde se realice dicha actividad, incrementándole como máximo por un 20%.

2.- DEFINICIÓN DE LOS TÉRMINOS “LIMITAR” O “CONDICIONAR”

Los términos “limitar” o “condicionar” suponen el establecimiento de restricciones o requisitos previos en relación con el ejercicio de alquiler de uso turístico.

Por un lado, la limitación puede basarse en restricciones relacionadas con ruidos, impedimento de celebración de fiestas, y  horarios de entrada y salida o en el uso de los espacios comunes.

Por otro, la condición supone imponer requisitos previos para poder ejercer esta actividad económica como, por ejemplo, la obligación de ser titular de un seguro adicional o la obtención de una licencia administrativa.

Dichas posibilidades se aprecian con el fin evitar que perjudique el interés general de la Comunidad de Propietarios.

3.- LÍMITES AL DERECHO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

En principio, no se trata de una facultad ilimitada por parte de la Comunidad de Propietarios porque no se puede vulnerar el derecho a la propiedad de los interesados por lo cual se deja abierto la vía judicial como se establece en el artículo 18.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal:

1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho”.

No obstante, en algunos casos, la Comunidad de Propietarios, de manera unánime puede acordar la prohibición del alquiler turístico.

4.-PROHIBICIÓN DEL ALQUILER DE USO TURÍSTICO

En efecto, existe un debate jurídico en relación con los términos empleados por el legislador ya que “limitar” o “condicionar”  no significan “prohibir”. Si bien, aunque el término no aparezca en la normativa, la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo  ha admitido la prohibición.

De tal manera, la Sentencia del Tribunal Supremo n°1671/2023 con fecha de 29 de noviembre de 2023 ha aclarado este punto desestimando una demanda de nulidad de un acuerdo en el que se votó en contra de excluir los apartamentos turísticos de las actividades prohibidas por los Estatutos a favor de la Comunidad de Propietarios.

Basándose en una interpretaicón de la siguiente cláusula: “Queda terminantemente prohibido la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica,…) salvo que la propia subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún interesado”, el Tribunal Supremo ha considerado que el aquiler de uso turístico constituye una actividad económica notable incluida en la prohibición estatutaria conteniendo -objetivamente-  un componente comercial, profesional o empresarial.

Así, se admite una posibilidad de prohibición del alquiler vacacional por parte de la Comunidad de Propiedad, siempre que se aprecie la unanimidad de los Propietarios y dicha prohibición conste en los Estatutos.

5-. EFECTOS DE LOS ACUERDOS – PROHIBITIVOS-

Lo más destacable de la normativa es la ausencia de efectos retroactivos.

Concretamente, aunque los acuerdos se adopten con la mayoría legal y surtan efectos, al carecer de efectos retroactivos, no afectan a los derechos adquiridos previamente por los propietarios, es decir, a las viviendas que fueron destinadas al alquiler de uso turístico -especialmente, cuando tienen licencia administrativa aprobada-.

Ahora bien, una vez perdida la licencia, los propietarios tendrán que conformarse con los acuerdos celebrados a posteriori por la Comunidad de Propietarios como se declaró a título de ejemplo en la Sentencia n°74/2018 del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña con fecha de 13 de septiembre de 2018.

En Civil Four Abogados, nuestros abogados están especializados en Derecho Civil y cuentan con numerosos asuntos parecidos. Por lo tanto, les pueden asegurar un asesoramiento jurídico completo cuando no están conformes con lo acordado por la Junta de Propietarios.

No duden en contactar con nosotros, puesto que la acción de impugnación está sometida a plazos de caducidad breves, es decir a los tres meses tras la adopción del acuerdo por la Junta salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso será de un año.

Elsa Camus, Alumna en Prácticas

Universidad de Nantes, Francia


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