Caso de éxito: La Audiencia Provincial condena a Bankia a devolver las cantidades que el comprador entregó a cuenta.

Una vez más, el equipo de Civil Four ha resuelto de manera favorable la problemática de un cliente que había pagado una considerable cantidad de dinero en concepto de anticipos para la compra de una vivienda a la promotora, y que había dado por perdida años atrás, cuando la promotora fue declarada en concurso de acreedores y el cliente se quedó sin dinero y sin casa.

Son ya varios los casos similares que han concluido con éxito, y con esta sentencia nuestro despacho suma un nuevo triunfo en materia de reclamaciones a bancos, una de nuestras especialidades.

De este modo, la amplia experiencia de nuestros abogados en este tipo de asuntos nos llevó a plantear una reclamación directamente contra la entidad de crédito que había financiado la operación de la promotora (Bankia, anteriormente Bancaja) y hace pocos días por fin ha llegado la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga que nos ha dado la razón, condenando a Bankia al pago de más de 40.000,00 euros a nuestro cliente, con imposición de las costas de la Primera Instancia.

El procedimiento que se ha seguido ha sido el del juicio ordinario en reclamación de cantidades por aplicación de la regulación que al respecto contiene la Ley 57/1968, sobre percibo de cantidades a cuenta en la construcción y venta de viviendas. Se trata de una norma antigua pero muy en boga en los últimos años, breve, concisa, y cuyo contenido íntegro podéis consultar aquí.

En esencia, y de manera muy simplificada, lo que esta ley pretende es que en aquellos casos en los que un comprador (que ostente la condición de consumidor) haya satisfecho cantidades por anticipado como parte del precio para la adquisición de una vivienda y la promotora haya incumplido el contrato y se haya quedado con el dinero y no haya entregado la casa, sea el banco quien se haga responsable, bien en su condición de avalista de la promotora, o bien si dicho aval no llegó a contratarse, haciendo surgir una responsabilidad “ex lege”.

Así, el Artículo Primero de esta ley nos dice lo siguiente:

Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes:

Primera.

Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

Segunda.

Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.

Dicho de otro modo, si el banco de turno no hace todo lo necesario para “forzar” a la promotora a cumplir con sus obligaciones y a constituir los avales y garantías necesarios que permitan la devolución de las cantidades a los compradores en caso de que haya problemas, la ley hace responsable al propio banco.

En nuestro caso, la Audiencia Provincial ha dicho lo siguiente:

A mayor abundamiento, en el contrato de compraventa suscrito por el demandante con la promotora-vendedora se hace referencia a la aplicación de la Ley 57/1968 al reconocer el derecho del demandante a resolver el contrato en caso de no terminación de las obras o no entrega de la vivienda, con devolución de las cantidades entregadas como precio más los intereses previstos en dicha Ley, lo que evidencia que las partes contratantes sujetaron el contrato de compraventa suscrito a la aplicación de dicha Ley. En cuanto a la falta de acreditación del efectivo pago de las cantidades reclamadas (…) consta en autos que al tiempo de formalizar el contrato de reserva el Sr. G entregó 6.000 euros al representante legal de la promotora, como señal y a cuenta del precio; que al momento de la firma del contrato de compraventa entregó otros 15.000 euros mediante cheque; y que 16.118’30 euros se pusieron a disposición de la vendedora mediante la aceptación de 18 letras de cambio que fueron cargadas en la cuenta del Sr. G. Así se adjuntan con la demanda el contrato, el cheque por la cantidad de 15.000 euros, la copia de los extractos bancarios, y las letras referidas ya abonadas, y también el burofax remitido con el acuse de recibo” (…).

Y debe ser rechazado el argumento de que “Bankia” – en su momento “Bancaja” – no pudo conocer ni controlar los pagos efectuados por el actor en tanto que, por un lado, consta en autos que la promotora tenía abierta cuenta especial en “Bankia”, y que dicha entidad no ha desmentido la existencia de una póliza en garantía de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio de compra de viviendas en la promoción construida por “FV” para el caso de no entrega de dichas viviendas, y consta también que en “Bankia” se han efectuado pagos del precio por el comprador, en concreto el cheque y las letras, siendo que del primero el contrato servía como carta de pago, y de las segundas aparece el descuento en la cuenta del demandante y el correlativo ingreso en cuenta que se inicia por dígitos correspondientes a la entidad demandada; y ello obligaba a la entidad como garante que, lógicamente, debía tener conocimiento del contenido de los contratos o podía tenerlos fácilmente a su disposición, dadas las obligaciones legales que asumía como garante y como depositaria de cantidades abonadas como parte del precio, por lo que no puede negar que pudo tener fácil conocimiento de que esas cantidades y las de las letras descontadas, emitidas o libradas por la promotora respondían a pagos del precio de compra de una vivienda a dicha promotora. Por otro lado y en cuanto al control que pudo tener la entidad “Bankia” (o “Bancaja”), consta en autos que los descuentos de las letras de cambio o los pagos de las mismas se realizaron en la cuenta designada para garantizar las cantidades entregadas a cuenta, lo que evidencia el conocimiento por dicha entidad de que la cuenta de descuento era la cuenta especial establecida para el pago del precio de las viviendas promocionadas por la entidad “FV” y determina la obligación de la entidad receptora de esas cantidades de garantizar la devolución de las mismas si la vivienda no se llegase a construir, como ocurrió en este caso, todo ello conforme a lo dispuesto en el artículo 1º de la Ley 57/1968 – ya reseñado – y la jurisprudencia elaborada para su interpretación. Es doctrina jurisprudencial reiterada por la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de septiembre de 2018, a partir de la sentencia de 21 de diciembre de 2015 en relación con la condición 2ª del artículo 1º de la Ley 57/1968 que «las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad» (doctrina que se reitera en las sentencias de 9 de marzo de 2016, de 17 del mismo mes y año marzo, 8 de abril de 2016 y 18 de julio de 2017). La referida sentencia de 19 de septiembre de 2018 añade: «Al no ser la responsabilidad legal de la entidad de crédito depositaria una responsabilidad “a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador, sino, como establece el artículo 1º-2ª de la Ley 57/1968 y declara la jurisprudencia, una responsabilidad derivada del incumplimiento de los deberes que les impone dicha ley” ( sentencia 502/2017, de 14 de septiembre), esta Sala ha descartado su responsabilidad en casos como éste en que los pagos del comprador al vendedor se hagan al margen del contrato y sin posibilidad alguna de control por parte de la entidad bancaria (por ejemplo, sentencias 420/2016, de 24 de junio, 436/2016, de 29 de junio, y 675/2016, de 16 de noviembre, además de la ya citada 102/2018, de 28 de febrero)», lo que no concurre en este caso en el que las cantidades abonadas en efectivo constan como abonadas como señal al tiempo de la reserva y en el contrato de compraventa, y los descuentos de las letras de cambio se hacen conforme al calendario de pagos que consta en el contrato y precisamente en la cuenta especial abierta para el pago de los anticipos del precio de las viviendas de la promoción de “FV”. Siguiendo la citada sentencia del Alto Tribunal de 19 de septiembre de 2018, su responsabilidad como depositaria nace del incumplimiento de su deber de control sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor, no siendo por tanto lo relevante ni la falta de garantía ni el carácter especial o no especial de la cuenta en que se depositen los anticipos, sino si conoció o tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar, según declaró la sentencia del TS de 23 de noviembre de 2017, «en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas». Todas las cantidades reclamadas se corresponden con el calendario de pagos contenido en el contrato de compraventa concertado entre el actor y la promotora, de modo que no se trata de cantidades que las partes hubieran tratado de sustraer al conocimiento y control de la avalista. (…).

Según la jurisprudencia de esta Sala, sintetizada en la sentencias 503/2018, de 19 de septiembre, y 102/2018, de 28 de febrero, con cita de la 436/2016, de 29 de junio, partiendo de la finalidad tuitiva de la Ley 57/1968 y del carácter irrenunciable de los derechos de los compradores de viviendas en construcción, no es admisible que recaigan sobre éstos las consecuencias del incumplimiento por el promotor de sus propias obligaciones, como tampoco las derivadas de los incumplimientos imputables a las entidades bancarias en que el promotor tenga abiertas cuentas en las que los compradores ingresen cantidades anticipadas. Si existe garantía (aval o seguro), esta Sala viene reiterando que los anticipos ingresados por el comprador se encuentran garantizados por el asegurador o avalista, aunque no se ingresen en la cuenta especial sino en otra diferente del promotor. Según la sentencia 420/2017, de 20 de junio: «La Sala Primera del Tribunal Supremo ha reiterado que la entidad garante no puede oponer como una excepción al pago que los ingresos se hayan hecho en una cuenta ordinaria y no en una cuenta especial, porque el ingreso en la cuenta especial no es un elemento necesario para que surja la obligación de la entidad de prestar la garantía por las cantidades anticipadas ingresadas en otra cuenta de la entidad (sentencias 174/2016, de 17 de marzo, 142/2016, de 9 de marzo, 733/2015, de 21 de diciembre, y 779/2014, de 13 de enero de 2015, con cita de otras anteriores): «las cantidades objeto de protección por mor de la citada Ley 57/1968, son todas aquellas que fueron anticipadas por el comprador mediante el correspondiente ingreso en una cuenta bancaria, sea o no la cuenta especial concertada entre el promotor-vendedor y la entidad bancaria como cuenta ligada a la línea de avales», y que «la motivación esencial y social de dicha Ley es la protección de la persona que ha puesto en juego sumas de dinero para la compra de una vivienda – bien generalmente esencial para la vida -, que está en fase de planificación o construcción», por lo que, «para su aplicación, únicamente se exige como condición indispensable, que se hayan entregado sumas determinadas en concreto y que la construcción de la vivienda no se inició o no se concluyó, siendo accesorias y propias de dilucidar las otras cuestiones planteadas, entre el asegurador y el constructor».

Conforme a las anteriores consideraciones jurisprudenciales, entiende esta Sala que, no estando negada la existencia de la póliza colectiva de afianzamiento entre la promotora y la entidaddemandada y estando acreditada la entrega por el demandante a la promotora de determinada cantidad de dinero, la entidad bancaria avalista ha de responder frente aladquirente al no haber sido construida la vivienda sin perjuicio de las acciones que puedancorresponderle frente a la entidad promotora. Esta postura se mantiene en la sentencia de esta Audiencia Provincial de Málaga de 29 de enero de 2019 que señala «hemos de repetir una vez más que el título de imputación de responsabilidad no es el ingreso de las cantidades entregadas a cuenta del precio en una entidad u otra, o que las letras fuesen descontadas o domiciliado su pago por (“Aifos”, en ese caso) en terceras entidades, sino la suscripción con la promotora-vendedora de pólizas colectivas» (…)

(…) En definitiva, no nos encontramos ante el supuesto de hecho contemplado en las sentencias del TS 503/2018, de 19 septiembre, y 411/2019, de 9 julio, en que se pretende la condena atendiendo únicamente al dato de que la titular de la cuenta fuese una entidad dedicada a la promoción inmobiliaria, prescindiendo de otros no menos relevantes como que la cuenta no fuese la indicada en los contratos (en los que se indicó una de otra entidad) o como que tales ingresos se llevaran a cabo por un tercero, sin dar razón suficiente de que los mismos verdaderamente se correspondieran con anticipos de compradores de viviendas protegidos por la Ley 57/1968. En el presente caso necesariamente ha de considerarse que la demandada no podía desconocer la actividad de la avalada como promotora de viviendas en la provincia de Málaga y en la fecha a que se refiere el contrato litigioso, constando además el otorgamiento de la financiación por la entidad ahora demandada, o su antecesora, para diferentes promociones desarrolladas (…)

(…) Finalmente, y como último elemento probatorio a tener en consideración, las dieciocho letras de cambio aportadas y en cuya numeración aparecen los cuatro primeros dígitos del número de cuenta especial, esto es, 2077, son dígitos que indican claramente que las cantidades abonadas mediante las mismas acabaron en poder de la entidad “Bankia”. (…) Destaca la representación del apelante de esta sentencia, “no solo el pleno valor probatorio que otorga a las letras de cambio, sino la interpretación que realiza del artículo 217.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al entender que si la entidad bancaria quería enervar el hecho del pago y acreditar que las cantidades abonadas por mi patrocinado nunca acabaron en su poder, podría simplemente haber aportado los extractos de las cuentas corrientes de titularidad de “FV” y ello dado que se trata de un documento interno de la entidad cuya obtención y aportación al proceso les resultaba fácil, todo ello en aplicación, como se ha dicho, del principio de facilidad y disponibilidad probatoria del artículo 217.7 de la LEC. Pero nada de esto se hizo de contrario, sencillamente porque “Bankia” nunca negó el pago de las cantidades en la cuenta especial”. Por todo lo expuesto, la demandada, o su antecesora, sabía o no podía desconocer que los ingresos que se efectuaban, a través de efectos luego descontados por la promotora, eran para compraventa de viviendas en promoción y, por ello, debió abrir la cuenta especial y separada prevista legalmente, exigiendo de la titular de la cuenta la garantía prevista por el artículo 1.1ª de la Ley 57/1968. No lo hizo así y por ello debe responder frente al demandante recurrente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.2ª del mismo cuerpo legal.«

En definitiva, la sentencia condena a la entidad bancaria al pago de la totalidad de las cantidades reclamadas, así como a los correspondientes intereses y costas de la primera instancia.

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