Actualización de rentas de alquiler de vivienda. Límite legal

25 de abril de 2022

Si el lector vive de alquiler debe conocer que el Real Decreto 6/2022 de 29 de marzo puede impedir que la renta a pagar no aumente conforme se previó en su contrato de arrendamiento, con el consiguiente beneficio económico que ello supone. Así, si en su contrato se prevé (i) que la renta deba ser actualizada conforme a algún índice oficial (el más común es índice de precios al consumo -IPC- ) y (ii) si dicha actualización de renta debe realizarse dentro del periodo que va del 31 de marzo al 30 de Junio de 2022, el artículo 46 del citado Real Decreto establece una limitación a dicha actualización

Estamos acostumbrados a que cada año el alquiler aumente conforme a la variación del IPC, por lo que a mayor incremento de IPC, mayor renta a pagar. De un año a otro, el incremento del IPC y, por tanto, el aumento de la renta, no solía ser demasiado importante, por lo únicamente resultaba trascendente en los casos en que la relación arrendaticia era de varios años. Sin embargo, el pasado mes de marzo de 2022 hemos visto como el IPC alcanzó un 9,8 %, por lo que el aumento de renta consiguiente sí es reseñable.

Pues bien, el citado artículo 46 del Real Decreto provocará que en aquellos supuestos en los que la renta deba ser actualizada de 31 de marzo al 30 de junio de 2022, el incremento deba limitarse, exclusivamente, al 2,02 %, al que asciende el último Índice de Garantía de Competitividad publicado, el cual es mencionado por el referido Real Decreto.

Para el arrendatario, sin duda que se trata de buenas noticias, no así para el arrendador, que se verá sometido a una merma forzosa en sus beneficios. El arrendatario debe saber que puede exigir la aplicación de la norma, razón por la cual no debería entenderse como incumplimiento el hecho que no atendiera un incremento propuesto por el arrendador que no se acomode a la limitación que acabamos de ver.

En cuanto al arrendador, es de ver que la citada norma puede constituir una “expropiación”, cuando menos en los términos que dicho concepto está definido en la Real Academia de la Lengua : “Privar a una persona de la titularidad de un bien o de un derecho, dándole a cambio una indemnización”. Es por ello por lo que no parece descabellado, desde un punto de vista jurídico, poder siquiera encauzar una reclamación al Estado. El presente caso recuerda, en mayor o menor medida, lo ocurrido con el “céntimo sanitario”, recargo que se planteó por el Gobierno en la venta de hidrocarburos, y que tuvo consecuencias económicas. Así, producidos daños económicamente evaluables por una actividad legislativa, se reconoció el derecho al resarcimiento para aquellas personas que se vieron perjudicadas por aquel recargo.

Sin entrar en más detalle, no encontramos razón por la cual el arrendador afectado no pueda plantear con todas las garantías una reclamación. Distinto será que sea práctico iniciar una reclamación, si comparamos el daño efectuado con el coste de encauzar dicha reclamación.

Artículo 46. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.

La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 30 de junio de 2022, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones:

a) En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.

Se entenderá como gran tenedor a los efectos de este artículo a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

b) En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

Con estas líneas animamos al lector, ya sea inquilino, ya sea arrendador, para que se asesore y haga valer sus derechos. Para ello los abogados de CivilFour estamos a su disposición. Nuestro trabajo será analizar la situación, hablarle con la máxima claridad y proceder en consecuencia, siempre en beneficio de ud.

Manuel López (manuellopez@civilfour.com)

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