Otro caso de éxito: Devolución de las arras al comprador por irregularidades urbanísticas en la vivienda.

Hace algo más de dos años, un cliente llegó a nuestro despacho contándonos que estaba muy ilusionado con la compra de un chalet en una conocida localidad de Málaga, y que había firmado algunos meses atrás un contrato de arras. En virtud de dicho contrato, había pagado un total de 35.000,00 euros en tal concepto y estaba inicialmente decidido a seguir adelante con la compra. Sin embargo, en las últimas semanas había ido obteniendo información acerca de la situación urbanística y registral del inmueble, detectando posibles irregularidades que le hicieron experimentar una creciente inquietud, decidiendo posponer el pago de una parte de las arras que se devengaron, y paralizar la operación de compraventa hasta que se solventaran las circunstancias que le preocupaban en relación con el inmueble.

¿Y cuáles eran estas circunstancias? ¿Tenía realmente nuestro cliente motivos para preocuparse? Pues sí, los tenía. Los tenía porque con arreglo la información registral de la finca, resultaba que aún no se había declarado la terminación de la construcción, la vivienda aparecía bajo la calificación de VPO, existía una importante cantidad de metros construidos que no estaban declarados ni figuraban en el Registro ni tampoco en el Catastro, y esto último, para colmo, daba como resultado un exceso de edificabilidad en relación con la superficie total de la parcela. Es decir, la casa ocupaba más metros cuadrados de los que la normativa urbanística permitía, lo que podría llevar aparejado incluso la demolición de la misma en el caso de iniciarse un procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística.

Y sí, ya sabemos lo que se suele decir en estos casos: “No va a pasar nada”, “eso está ya prescrito”, “los papeles se pueden arreglar”, “el Ayuntamiento no está poniendo multas por eso y además lleva así desde hace un montón de años”, y un largo etcétera de afirmaciones las cuales, incluso desde la buena fe y quizás a veces con una pequeña parte de razón, se suelen trasladar al comprador por parte de vendedores y de agentes inmobiliarios.

Pero nuestra dilatada experiencia como abogados en el ámbito del derecho inmobiliario y urbanístico, nos dice que si bien es cierto que cuando se detecta alguna irregularidad urbanística de estas características, -previsiblemente prescrita y que pudiera parecer de escasa importancia-, a veces no ocurre nada, la verdad es que en no pocas ocasiones sí que suceden cosas, y es muy habitual que lleguen las sorpresas desagradables.

Por ejemplo, en este caso, incluso haciéndole caso al vendedor y dando por bueno que la obra había sido concluida muchos años atrás (lo cual, en todo caso, debe ser demostrado por los propietarios si el Ayuntamiento decide iniciar un procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística) esto hubiese producido como efecto la imposibilidad de demolición de la construcción, pero no hubiese impedido la consideración de la misma como en situación de “fuera de ordenación”, lo cual conlleva notables limitaciones a la propiedad, fundamentalmente relativas a las obras y reformas que se pueden ejecutar.

Por eso el comprador tenía dudas, por eso nuestra recomendación fue que contactara con los vendedores para disipar esas dudas y subsanar los graves incumplimientos que concurrían y que, en su caso reclamase la restitución de los 35.000,00 euros que había entregado en concepto de arras.

Sin embargo, lo que nuestro cliente se encontró pocos días después fue la notificación de una demanda interpuesta por los compradores, quienes en esencia, no solamente sostenían que habían cumplido con todas sus obligaciones y que la casa estaba en perfectas condiciones para ser vendida; sino que además le achacaban al comprador un incumplimiento de lo pactado, y le reclamaban el pago de la cantidad que restaba en concepto de arras, pretendiendo además la resolución del contrato y responsabilizando al nuestro cliente de haber frustrado la compraventa.

Como no podía ser de otro modo, lo que tuvimos que hacer fue contestar a la demanda, dejando claro que el comprador no había incumplido nada, puesto que lo único que hizo fue retener el pago de determinadas cantidades a la vista de los graves impedimentos que obstaculizaban la formalización del contrato y que hacían que los vendedores fuesen quienes realmente incumplían, al resultar imposible para ellos entregar la vivienda en los términos pactados. Paralelamente, junto a la contestación a la demanda, no quedaba más remedio que ejercitar una demanda reconvencional para que los vendedores devolvieran a mi mandante las arras entregadas.

Y finalmente la sentencia nos dio la razón, y estableció en los Hechos Probados lo siguiente:

“Se constata que antes de la fecha que como tope se pactó para el otorgamiento de la escritura pública, concurrían en relación con la vivienda objeto de venta las siguientes circunstancias:

-Existían importantes discordancias entre la realidad registral y catastral y la realidad física o material del inmueble objeto del contrato, en lo relativo a la superficie de la misma, siendo que ni en el Registro de la Propiedad ni en el Catastro se consignaban la totalidad de los metros reales construidos (…).

-La vivienda incurría en un exceso de edificabilidad respecto del máximo permitido en la normativa urbanística. Dicho exceso podía determinar limitaciones en la facultad de uso y disposición del legítimo dominio del inmueble (imposibilidad jurídica en la obtención de permisos y/o licencias), sin perjuicio de la posibilidad del inicio de actividades inspectoras y/o sancionadoras por parte de las administraciones competentes.

-En el Registro de la Propiedad no constaba la declaración de terminación de la obra.

-En el Registro de la propiedad el inmueble tenía la calificación de vivienda de protección oficial«

(…)

Y tras ello, seguía diciendo la sentencia que “Posteriormente a la fecha que como tope se pactó para el otorgamiento de la escritura pública, se constata que se ha suprimido en el Registro de la Propiedad la referencia al régimen de VPO, se ha declarado la obra nueva en virtud de escritura pública (…) inscrita en marzo de 2020, y se ha adecuado la superficie consignada en el Registro de la Propiedad y en el Catastro a la realidad física”.

Es decir, resultaba llamativo que con posterioridad a la frustración del contrato, y a pesar de que los vendedores consideraban que la propiedad cumplía con todos los requisitos necesarios para su venta, procedieron a subsanar –solo en parte- los defectos que el comprador había advertido.

Lo que arriba se ha expuesto fueron considerados hechos probados, y tras ello la sentencia se pronunció en lo tocante a la demanda interpuesta por los vendedores, resolviendo que “se colige que la falta de otorgamiento de escritura pública no se debe a un incumplimiento injustificado de la parte compradora, que dejó de efectuar el tercer y cuarto pagos aplazados de los previstos (…) cuando advirtió las irregularidades antes expresadas en el inmueble objeto de compraventa, no llegando a citar a la parte compradora para el otorgamiento de la escritura pública, personándose ésta en la Notaría designada en el contrato de arras el último día fijado a tal fin. Que dichas anomalías fueron el motivo de la falta de otorgamiento de escritura pública es algo evidente, máxime si se tiene en cuenta la declaración testifical” (…), “que afirma que” (…) –el comprador– (…) “se volvió a interesar por la compra de la vivienda cuando se anunció nuevamente la oferta, -ya rectificada en la página web de la inmobiliaria-, y a la luz de los hechos probados, una vez subsanadas las deficiencias advertidas. Las faltas de pago antes referidas deberían haber determinado, según dice en el propio contrato, la nulidad y pérdida de efecto del contrato de arras (interpretación literal ex artículo 1281 Cc (…)), y no haberse continuado con el proceso de venta precisamente por la falta de abono de los plazos pactados. Por tanto, ninguna base legal ni contractual existe para compeler a la parte compradora al abono de la suma pendiente en concepto de “arras”, ya que la venta no llegó a su fin”.

Es interesante esa argumentación jurídica que se contiene en la sentencia, y que nosotros sostuvimos en el procedimiento. A saber: incluso entendiendo que hubiese podido mediar un incumplimiento por parte del comprador, no existe fundamento jurídico que permita a los vendedores exigir el pago de las arras pendientes, pues el efecto que dicho incumplimiento hubiese producido era la pérdida de efecto del contrato, y de las arras entregadas hasta ese momento.

Pero llegados a este punto, y tras considerar Su Señoría que no procedía exigir el pago de cantidad alguna al comprador, debía la sentencia pronunciarse sobre la demanda reconvencional, y sobre la existencia de incumplimiento por parte de los vendedores y la consiguiente obligación de devolver las cantidades entregadas con sus correspondientes intereses y costas.

Y en relación con ello, nos dice la resolución que “las antes señaladas divergencias entre la realidad registral/catastral y la realidad física (…) suponen un incumplimiento irregular por parte de los vendedores-reconvenidos en lo atinente a circunstancias accesorias del contrato, siendo procedente que los vendedores devuelvan las arras entregadas (…). Por todo lo expuesto, se desestima la demanda principal, absolviendo a” (…) la parte compradora “de la misma, y se estima la petición subsidiaria de la demanda reconvencional ,condenando a los señores” (…) vendedores “a la devolución de la suma de 35.000 euros a ellos abonada (…) más los intereses legales que se computarán desde la interposición de la demanda reconvencional, según los arts 1101 y 1108 del Código Civil, aumentados en dos puntos desde el dictado de la presente resolución, ex art. 576 LEC hasta su completo pago”.

La lección que debemos aprender es que siempre, antes de llevar a cabo cualquier operación inmobiliaria, conviene asesorarse de manera adecuada. Y a ser posible este asesoramiento debe llegar antes de firmar ningún tipo de acuerdo. Pero incluso después de haber firmado, es totalmente imprescindible que compradores y vendedores (sobre todo los primeros) contacten con profesionales que puedan aconsejarles y obtener toda la información relevante para que la operación se formalice sin sobresaltos ni sorpresas. Y si existen dudas o impedimentos legales, intentar resolverlos o, en última instancia, no comprar si los defectos o incumplimientos persisten.

En CivilFour estaremos encantados de asesorarte en todo lo relativo a la compra o venta de tu propiedad inmobiliaria, somos expertos en Derecho Urbanístico e Inmobiliario y, nuestra experiencia nos ha enseñado que con frecuencia, el negocio jurídico más importante que la mayoría de los ciudadanos llevan a cabo en toda su vida es precisamente la adquisición de una vivienda, dada la enorme trascendencia financiera y personal que conlleva. Por eso, siempre, consulta con un abogado antes de cometer cualquier error.

Carlos Andrade Quintero

Abogado Socio de CivilFour

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